信力建:中国房价居高不下的真实原因

根据国家统计局的数据显示,2009年8月份,全国70个大中城市一手房售价同比上涨1.5%,涨幅比上月扩大1.2个百分点。这是进入2009年来,中国70个大中城市房价环比连续第六个月上涨,涨价幅度也在增大。广州房价连续三个月全国房价涨幅,目前已经回复到2007年10月份的历史峰,中心四区的楼价大多在1.5万/平方米以上。 2009年刚走过9个月,但对北京的房地产市场来说,是不平常的9个月。这9个月来,北京地王频出,从广渠路10号到奥运乡地块,……这些地王直接将北京的露面低价推至的高度。有业界人士预测,北京房地产将迎来3万元的时代。 2009年8月份,上海和深圳的新建商品住宅成交均价都超过1.8万元/平方米,超过了2007年的纪录。 首都,沿海一线城市如上海、深圳、广州、厦门等地的房价一路飙升是什么原因造成的?全国工商联在今年“两会”期间,提交了分析房价居高不下的原因提案。通过他们的调查显示,开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37%,除去土地成本外的总成本占收入的36%,流向政府的比例占整个房价的4成以上。坊间的学者认为政府攫取的利益占整个房价的比例高达6成,甚至更高。 那么,究竟是什么原因导致了沿海城市、大中城市的房价长期高企呢?据分析,应该有下列几大原因。 1、北京、上海、深圳和广州等一线大城市,每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的基础设置建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值。现在买房的人不都是看重房子周边的配套设施吗?地铁、公交等公共交通系统直达楼盘的,该楼盘的价格一般比其他高,也要吃香得多。此外,还有公共娱乐、体育等设施方面的建设。北京有BRT(快速公交系统),北京的地铁四通八达,而且两元任坐。试问有这种实惠的事情,百姓还不欢天喜地?北京有全国最为豪华的公共设施体系,也最为完善,凭着这点,全国人民还不蜂拥至京城?上海有全国首条的磁悬浮轨道运输系统。广州全球的电视塔。 城市运动在刺激着房价。城市运动带来更大规模的基础设施建设,比如北京奥运会。根据官方公布的数字,北京奥运会运行资金投入为20多亿美元,约合140亿人民币。但这不是北京筹办奥运会投入的全部,北京奥运场馆投资近130亿人民币,自2001年来,北京的城市基础设施建设共投入2800多亿人民币。但是坊间一直认为,北京2008奥运会投入总计达420亿美元,包括耗资30亿美元的T3航站楼和造价5亿美金的“鸟巢”国家体育馆等。上海有世博会,国家为筹办世博会耗资300亿元。广州为“亚运”投入了大笔资金,光是接到两旁废旧房屋的“装扮”就耗资30亿元,73亿元装修老城区。官方宣称,广州将为“亚运”总投入580亿元,但实际上是不是这个数,相信大家心知肚明。 2、公共服务的健全刺激了大城市的房价。北京是全国的首都,同时又是全国的文化、政治、经济中心。北京有全国密度的高校,而且集中了全国最为的学府。在接受教育方面,北京的孩子是最幸福的,因此即使是最的清华北大院校,有了北京户口,就可以比全国其他人低上几百分进去。也就是说,北京学生大学入学率全国,据统计可以高达80%。 全国的司法系统、立法系统、行政和监督系统,也就是党政机关全部集中在北京,近水楼台的缘故,北京作为直辖市多少也有些其他地方没有的特权。由于政策上的偏向,即使不予外海接触,北京的进出口贸易依然活跃,这就是政策的偏向指导。政策的倾斜形成了良好的营商环境,因此北京是全国富人、全国最杰出企业家集中的地方。作为中央政府的所在地,北京一直有着良好的治安环境,犯罪率应该是全国的,除了经济犯罪外。 再如上海,近十年来,中央的政策偏向于上海,对上海的经济发展非常有利。由于近年来的经济迅猛发展,上海的楼价也一直在飙升,看不到它的顶峰。 广州的房价高,有两个很重要的因素。广州作为千年商都,有着非常受平民欢迎的市场环境。此外,广州的平面媒体最为发达,在全国也是。媒体的发达,着全国的舆论,并且开启民智和创造了公正的舆论环境。同样也吸引着全国媒体行业的优秀人才进驻广州。广州公共服务的亮点也在推动着房价的上升。 3、全国人民和外国友人一起在推动着中国的房价。这里说的外国友人暂时不包括外国投资者,即国际炒家狙击中国楼市,而是遍布全世界的外国友人。据官方权威媒体的报道,北京市公安局的数据显示,2008年上半年在北京的外国人近150万。另根据统计,北京在没有限制措施前,房产交易量的10%左右是外国人购房。 作为市场经济国家,中国的房地产市场是面向全世界的,尤其是沿海的一线城市。当然,这里还包括着这样的一个前提,我们每一个大中城市的房子都是面对全国人民的。供给和需求的原理讲,房价高是由于全国人民和外国友人,即全世界人民共同创造的。 外国人为什么会这么有钱呢?这里主要涉及到的是他们国家的经济发展水平和中国的外汇管制。来中国的外国友人一般情况下是当地的中产阶级,出了部分偷渡过来到中国淘金的人外。也就是说,在中国的外国友人一般情况是比较有钱的,别人1元抵我们7元。一套在当地100万人民币的房子,对他们来说,就是在本国14万元的投入。所以外国人可以很轻松地在中国买房。 4、山西煤老板和金融驱动房价飙升。 商品房是金融产品,我们打开报纸,打开网页,打开电视,充斥着各式各样的楼盘广告,广告的宣传重点是这些房子的升值潜力,或者有多保值,或预期能有多少收益,是投资。商品房不折不扣成了金融产品了。从买房到换房,甚至在租房,都有银行等金融机构的参与。房子撬动了整个金融系统的运作。 如北京,许多价格较高的房子基本上被外地人买走,其中山西煤老板占了很大的比例(坊间的保守统计是15%)。山西煤老板为什么会去北京买房,教育系统好,减压,保值升值投资等原因让他们在北京的房地产市场上一掷千金。山西煤老板坦言,将钱放在房子,比放在银行放心。 山西煤老板只是一个代表,他们代表着各地的富豪涌向大城市购房的行为。 5、通货膨胀导致房价继续高企。2007年开始全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来,但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划,又“适时”地刺激了房地产,继续吹大房产行业的泡沫。超过12万亿“多出来的钱”通过利益输送走向了一部分的钱袋里,这部分人又将这些钱投入到房地产和股市中,导致近期的楼市猛涨和股市异常。这是房价走高的最主要原因。 市民由于在通货膨胀的预期压力之下,为了避免手中货币的贬值,纷纷买房避险保值。这又导致房价的进一步震荡攀升。中央银行大印钞票,导致人民过多产生了通货膨胀,引起了百姓手中货币的实质贬值。贬值压力之下,百姓不管房子多贵,恐慌之下买房,形成“恐慌性购房族”。同时,百姓预期房价不会跌也是一个很重要的原因。所以近期北京开盘的那些楼盘都不需要大肆宣传,开盘当天就售罄的比比皆是,不管价格有多高。 6、城市化进程是房价攀升的潜在力量。中国现在的城市化进程走到了哪一步?根据官方的统计数据,到2007年底,中国城市化总量已经达到5.9亿人,也即是45%左右。预计未来10年到15年检,中国城镇化将保持年均0.8%至1%的增长速度。也就是说,每年从农村进入城市的人口将超过1300万人。 每年中国的城市都要涌入1300万人,这些城市化造成的都市人是商品房的刚性需求,也是房价能够坚挺的力量。不管这些人是在城市里购买商品房,还是购买政府提供的保障房,归根到底都是房地产的潜在需求。 7、贪官们的腐败也是房价高的原因。根据2003年6月份的《半月谈》的报道,中国至少有4000名贪官携款500亿美元外逃。香港《文汇报》,就2003年上半年,内地外逃党员干部高达8000多名。商务部披露的数字显示,我国目前尚有4000多名贪官外逃,共卷走高达500亿美元的资金。 贪官在没外逃前,已经在国内购置了大量的住宅。每每挖出一个贪官,背后就有一套乃至多套的豪宅。那些落马的贪官,他们手中有几套商品房是非常正常的事情。 这里要说明两点。一个是贪官本身拥有巨额的财富,他及他的家人本身就是房地产的巨大购买力,毋庸置疑会促进房价升高。二是,贪官很多豪宅并不是自己买的,是开发商或其他行贿的人送的。这些人送出房子后,为了要回收成本,就只能把房价定得较高。 8、内地环境因素和国际政治因素间接提高了沿海城市的房价。内地由于各种因素导致经常有群体性事件的发生,比如说瓮安事件,石首事件。这些频繁的群体性事件会让持币待购房屋的人重新考量是否应该在当地买房。一群不明真相的群众在“闹事”,吓坏了当地的有钱人,促使他们都逃离那个地方,到沿海或者大都市里寻求略微安全的环境。因此从这个角度看,大城市和沿海城市房价能够做到高企,不明真相的群众起到了重要作用。 9、都是“”、“热比娅”惹的祸。反动集团和热比娅东突分裂势力把西藏这个人间仙境搞得草木皆兵、民不聊生,百姓和官员不能安居更不能乐业。官员在没有稳定的前提下,根本没有足够的精力投入到大规模的民生经济建设中去,再宏大的战略、再好的规划、再漂亮的蓝图,也不能在西域高原绽放出“美丽的花朵”。百姓也无心营生,每天的生活重点可能都放在了如何保住自己的生命安全,并时刻关注政局的发展。为了不用整天提心吊胆的,赶紧搬出这个“多事”之地,于是乎,新疆、西藏等地的富人都跑到东部沿海来了,同时带来的还有他们的资金和各类资源。在大城市安顿下来,购房置物,又是推动房价提高的动力。 10、都是“黑社会”势力惹的祸。重庆“打黑”行动轰动全国,连重庆市司法局局长文强都在“打黑”中落马,旋即又有四十几名贪官倒台。打击到贪官了,这是重庆打黑接近尾声的信号,重庆公安局长王立军在打黑行动中宣称,重庆黑恶势力采取非法手段,栽赃诬陷,企图敲诈勒索一些重庆企业,有些企业家直接参加了黑恶势力。从局长这些话就可以看出,黑恶势力已经渗透到企业家群体了。另外,我们看一组数据。从2009年6月份开始打黑,截至至8月15日,重庆共抓捕黑恶团伙成员1544人,14个横行多年的主要黑社会团伙被捣毁,67名黑恶团伙首犯和骨干分子被执行逮捕,累计破获查处各类案事件1009起。 或许我们从这个角度看。重庆的企业家们是商品房购买的一大群体,是房地产市场的支撑力量之一。我们的惯有思维里头,只要是有钱人,多多少少与权力、与黑道沾点边。那在这种思维惯性家,企业家在各类的刑事行动中都会倒下一大片的。于是有了这样的警戒之后,企业家每天都如临大敌,时刻准备着跑路。这样的情形下,我们就很不难想象到,当地的企业家,有钱人纷纷逃离,到其他城市去。 11、都是“丈母娘”的错。据9月7日《重庆晨报》的报道,中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌在成都参加“中国地产金融年会2009区域巡回峰会”时,分析房价上涨的原因是,因为“丈母娘需求”。也就是:小两口快结婚了,却一直不买房,于是丈母娘把女婿找来“探讨”,这下小女婿坐不做了,只要清仓、典当,筹钱买房—-这就是“丈母娘需求”、“特刚需求”。 中国男女比例严重失衡,造成了几千万的小伙子可能会找不到媳妇,现在有确定女朋友的,那还不赶紧讨好丈母娘和未婚妻。所以丈母娘一个“探讨”,小伙子就着急了,与其受光棍,还不如破财买房了。(编辑:steven)

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